Vastgoed

Inleiding

De gemeente Apeldoorn is eigenaar van veel kadastrale eigendommen. Binnen onze gemeente maken we onderscheid in de gebruiksportefeuille die hoofdzakelijk is ondergebracht bij het Vastgoedbedrijf (193 objecten) en de ontwikkelportefeuille (41 objecten) die valt onder het Grondbedrijf. Beide “bedrijven” vallen onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Vastgoed en Grond. Daarnaast heeft onze gemeente een economisch claimrecht op circa 87 schoolgebouwen. Het merendeel van het juridisch eigendom ligt bij de schoolbesturen.

Beleidskaders

Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010), Nota grond- en vastgoedbeleid (2021) en het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf (2017) met bijbehorende werkwijzers. Het Uitvoeringskader met werkwijzers vernieuwen we momenteel en worden in 2026 ter vaststelling aangeboden.

Verkoop (maatschappelijk) vastgoed

De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is volledig gerealiseerd. Tot en met 2026 heeft het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling. Voor 2024 t/m 2027 is in de MPB 2024-2027 besloten om weer een tijdelijke taakstelling op te nemen van € 250.000 per jaar voor het restant van de verkoopportefeuille. Dit in combinatie met extra inzet voor ondersteuning om de verkoopprocessen te versnellen. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen.

Op 18 april 2024 is tijdens de raadsvergadering de Motie vreemd "Borg de activiteiten en initiatieven" aangenomen. Dit betekent dat de panden in de verkoopportefeuille met een maatschappelijke bestemming on hold zijn gezet in afwachting van de analyse. Deze heeft effect op het verkoopresultaat van 2025 en van 2026.

In onderstaand overzicht is het verkoopresultaat opgenomen van de afgelopen jaren. Zowel in financieel opzicht als voor het aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf. Medio 2025 zijn de appartementen aan de Paslaan verkocht ad. € 1.9 mio met een boekwaarde van € 1.269.000,-, wat resteert (€ 631.000) kan betrokken worden in de taakstelling en deze is daarmee behaald voor 2025.

De voorraad per medio 2025 bedraagt nog ongeveer 20 locaties, waarvan de verkoop van de Wenumse Watermolen begin 2026 gerealiseerd is en de eigendomsoverdracht in 2027 verwacht wordt. De overige panden zullen in de komende MPB-periode opgestart zal worden. Het laaghangend fruit inmiddels is verkocht. Dit mandje omvat dan ook met name panden met verkoopbeperkingen (zoals lage huur), hoge boekwaarden (met mogelijk een boekhoudkundig verkoopverlies) en lange verkooptrajecten (milieuonderzoeken, type pand). In de komende tijd zullen ook panden vanuit Onderwijshuisvesting via het Vastgoedbedrijf moeten worden verkocht.

Accres dienstverleningsovereenkomst (DVO)

Na een intensief traject waar zowel ambtelijk als bestuurlijk veel energie in is gestoken tijdens de afgelopen 2 jaar, is eind 2025 de nieuwe dienstverleningsovereenkomst met Accres ondertekend. De nieuwe DVO kent een looptijd van 12 jaar (4+4+4 jaar) en gaat in per 2026 en loopt derhalve tot 2037.

Risico’s

Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s die zijn betrokken bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment met name risico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand en afwaardering. Daarnaast zijn in de genoemde paragraaf een aantal specifiekere risico’s opgenomen voor het vastgoedbedrijf zoals verduurzaming vastgoed 2.0.

In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf - als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen - worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van bijvoorbeeld prijsontwikkelingen in de markt versus gemeentelijke indexeringen, maar soms ook door de ontwikkelingen binnen de onderhoudsbegroting van enkele (majeure) panden en uitgevoerde conditiemetingen.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2.0

Met Verduurzaming 2.0 gaan we flinke een stap verder. We realiseren ons dat er meer nodig is om een duurzaam en toekomstbestendig Apeldoorn te realiseren. We kijken daarom niet meer alleen naar energiebesparing en financieel rendement, maar ook naar de maatschappelijke en ecologische meerwaarde die verduurzaming van ons vastgoed op kan leveren. Voor Verduurzaming 2.0 beschouwen we een grotere gebouwportefeuille en stellen we onszelf een nieuw doel met een nieuw ijkpunt voor onze verduurzamingsopgave: het jaar 2022. We starten dus weer vanaf nul en monitoren de voortgang van de verduurzaming vanaf en ten opzichte van het jaar 2022.

We beschouwen de verduurzaming vanuit vijf verschillende invalshoeken of thema’s: (1) energie, (2) ruimte, (3) materialen, (4) water & groen en (5) welzijn. Deze thema’s hangen grotendeels met elkaar samen en zijn dus niet los van elkaar te zien. Door ze apart te benoemen helpen ze ons wel om onze visie te structureren en om concrete doelen te stellen. In de door u in 2023 vastgestelde visie verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2.0 en de bijbehorende routekaart worden de thema’s en route verder toegelicht.

In de Voorjaarsnota 2023 is er al op voorgesorteerd, en vanaf de MPB 2025-2029 zijn uitgewerkte bedragen opgenomen.

Vanuit het dynamische uitvoeringsplan worden er jaarlijks kredietaanvragen ingediend, waarna de uitvoering van de projecten kan worden opgestart. In 2024 is een eerste krediet van circa € 10 miljoen verkregen voor uitvoering in 2024 en 2025. In 2026 zal de eerste monitor opgesteld worden, hierin worden de eerste behaalde resultaten zichtbaar.

Hertzbergerpark

De gemeente Apeldoorn heeft eind 2024 het markante Hertzbergercomplex aangekocht om regie te nemen op de herontwikkeling van dit verwaarloosde, maar architectonisch waardevolle complex. Het maakt deel uit van de bredere gebiedsontwikkeling van het Amaliakwartier. In lijn met een aangenomen motie zijn twee scenario’s uitgewerkt: transformatie en sloop/nieuwbouw, elk met meerdere varianten. De raad heeft op 6 november 2025 ingestemd met het verder uitwerken van een businesscase voor het voorkeursscenario transformatie, variant 1A ‘Groene Royale Hoofdstad van de Veluwe én stad van Veiligheid’, gericht op de realisatie van een innovatieve politie hub met publiek toegankelijke functies en aangevuld met aan veiligheid gerelateerde functies en bijdragen van derden worden onderzocht om de benodigde investering mogelijk te maken.

Programma Samenleving

Brandweerposten

In de MPB 2025-2028 is in het kader van onontkoombaar een reservering opgenomen voor kapitaallasten ter dekking van een geschatte investering van € 20 miljoen. Deze reservering is bedoeld voor de vervanging van vijf brandweerkazernes in de dorpen. Een aanvraag voor een voorbereidingskrediet is in voorbereiding. Het voorbereidingskrediet zal worden ingezet voor vervolgonderzoek en voor de uitwerking van de plannen tot een Definitief Ontwerp. De VNOG heeft een standaardontwerp (blauwdruk) voor nieuwbouw van brandweerkazernes ontwikkeld, die voldoet aan de laatste wet- en regelgeving. Op basis van locatieonderzoek uitgevoerd door een extern onderzoeksbureau zijn per dorp op basis van multicriteria een aantal potentiële locaties in kaart gebracht. Voor de locaties Klarenbeek en Hoenderloo wordt de blauwdruk ingepast op de huidige locaties. Hiervoor wordt momenteel een programma van Eisen uitgewerkt op basis van de blauwdruk. Voor de andere dorpen wordt gewerkt aan de selectie van een geschikte nieuwe locatie.

Omnizorg

Op 16 april 2025 heeft de gemeenteraad, op basis van het Definitief Ontwerp, een krediet beschikbaar gesteld voor de gebouwaanpassingen van het pand Omnizorg en de tijdelijke huisvesting van Omnizorg aan Kanaal Noord. De stijging van de eigenaarslasten vanaf begrotingsjaar 2026 is reeds verwerkt in de MPB. De realisatiefase van zowel de verbouwing als de tijdelijke huisvesting is inmiddels gestart. De verbouwing start volgens planning in januari 2026 en zal naar verwachting 15 maanden duren.

CODA (museum/archief)

Met CODA zijn we in gesprek over een nieuwe huurovereenkomst, onderwerp van gesprek is onder andere de onderhoudsverantwoordelijkheid. Het gehele onderhoud is nu de verantwoordelijkheid van de huurder. De gesprekken over de nieuwe overeenkomst worden in afstemming met de beleidsafdeling opgepakt.

Sportvelden en kleedaccommodaties

Momenteel is er nog geen vastgesteld accommodatiebeleid voor de sportlocatie. Het accommodatiebeleid zal kaders moeten bieden om tot een gelijk speelveld te komen. Met dit kader kan in de versnipperde afspraken die er nu zijn voor de gemeentelijke accommodaties duidelijkheid worden geschept. En ontstaat er uniformiteit in de afspraken met onze huurders.

Veiligheidscentrum

Op 27 maart 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met het investeringskrediet voor de realisatie van het Veiligheidscentrum. Inmiddels is de realisatiefase gestart. De benodigde financiële dekking voor dit project is reeds opgenomen in de MPB. In oktober 2025 is de omgevingsvergunning voor het Veiligheidscentrum vastgesteld. In december heeft de staatssecretaris ingestemd met de aanleg van een nieuwe spoorovergang en is het ontwerpbesluit m.b.t. de natuurvergunning gepubliceerd. Gedurende het jaar hebben gesprekken plaatsgehad met potentiële huurders.

Sporthal Zuiderpark

Vanaf 2017 wordt er gewerkt aan de vervanging van sporthal Zuiderpark. Er is besloten om de nieuwe sporthal Zuid op het derde veld van voetbalvereniging Apeldoornse Boys te realiseren. De sporthal zal op deze locatie worden gecombineerd met een nieuw te realiseren turnhal. De uitvraag voor de aanbesteding (Design & Build) wordt momenteel opgesteld en zal naar verwachting in de zomer van 2026 op de markt worden gezet. 

In 2024 is in beeld gebracht welke maatregelen nodig zijn om de huidige sporthal nog 5 jaar in de lucht te houden. Met de reeds beschikbare middelen is dit mogelijk, maar er blijven risico’s. Naar verwachting zal sport- en turnhal in de zomer van 2028 worden opgeleverd.

Zwembad Apeldoorn Noord

De bouw van het zwembad is in 2025 gestart, de uitvoering ligt op schema en in 2026 zal het hoogste punt worden bereikt. Beoogd wordt dat dat het nieuwe zwembad in september 2027 wordt geopend.

Hotel Oranjeoord Hoog Soeren

Eind 2024 hebben we als gemeente voormalig hotel Oranjeoord in Hoog Soeren aangekocht. Inmiddels is besloten om op deze locatie geschikt te maken voor de opvang van 60 personen. Verbouwingswerkzaamheden worden in 2026 uitgevoerd en vanaf eind 2026 zullen bewoners gebruik gaan maken van het gebouw.

Programma Leefomgeving

Parkeergarage Vlijtseweg (voorheen Griftgarage)

Het project parkeergarage Vlijtseweg maakt onderdeel uit van het programma Kanaalzone. Het project bevindt zich in de Structuurontwerpfase. Voor diverse infrastructurele en groenprojecten binnen Kanaalzone Noord is een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. Deze subsidie is bedoeld ter dekking van de kosten voor publieke investeringen die nodig zijn om betaalbare woningbouw in het gebied mogelijk te maken. De parkeergarage zal met 584 parkeerplaatsen ruimte bieden aan het parkeerprogramma van woningbouwprojecten op het terrein van Bakkerij Fuite, Vlijtsepark Torens, bezoekers van het zwembad en het huidige maaiveldparkeren t.b.v. onderwijs, Sport Kerschoten en Dansschool. Beoogd wordt dat de parkeergarage na realisatie in eigendom en beheer komt van het Vastgoedbedrijf. In de Voorjaarsnota is in het kader van onontkoombaar een reservering opgenomen voor een exploitatiebijdrage, bedoeld voor de dekking van de eigenaarslasten van de parkeergarage en de huurdersexploitatie ervan. Aan het einde van het jaar wordt een definitieve kredietaanvraag plus aanscherping van de exploitatiekosten voorgelegd aan de gemeenteraad.

Woningen Paslaan 1a t/m 1j

De appartementen aan de Paslaan 1a t/m 1j (boven de rijwielstalling) zijn in juli 2025 verkocht.

Landgoed Woudhuis

In 2024 is de restauratie van Het Woldhuis 13 voltooid. Bij de zoektocht naar een passende huurder is de ontwikkelvisie richting een Levendig Stadslandgoed meegenomen.
Per 1 maart 2025 is Het Woldhuis 13 verhuurd op basis van een langdurig contract met een looptijd van 20 jaar. De huurders zullen, aan de hand van hun bedrijfsplan, invulling geven aan het door de gemeente gewenste concept van een Levendig Stadslandgoed. Het Woldhuis 11 is via IVN aan dezelfde huurder onderverhuurd. De hoofdreden hiervoor is dat het bedrijfsplan op dit moment nog niet volledig past binnen de vigerende bestemming. Dankzij de onderhuurconstructie kan de huurder echter al in beperkte mate starten binnen de huidige bestemming. Doordat IVN in de tussentijd hoofdhuurder blijft, ontvangt de gemeente de begrote huuropbrengst.

Paragraaf Bedrijfsvoering

Ontwikkeling vrijkomende ruimten

Momenteel wordt volop gewerkt aan de ontwikkeling van het Veiligheidscentrum aan de Matenpoort. Doordat de brandweer Werkgebouw Zuid zal verlaten en gaat verhuizen naar een nieuwe kazerne, komt er ruimte vrij in Werkgebouw Zuid. Momenteel worden verschillende scenario’s uitgewerkt voor het toekomstig gebruik van Werkgebouw Zuid na vertrek van de brandweer.

Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf.

Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar. Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor ons vastgoed. In 2024 zijn voor een groot deel van ons vastgoed conditiemetingen conform de NEN 2767 opgesteld door een onafhankelijke externe partij. Ook voor de panden die worden verbouwd, nieuw gebouwd of aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden of een nieuw MJOP worden opgesteld.

Wanneer achterstallig onderhoud wordt vastgesteld ten opzichte van het raadskader Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2017 moet een extra storting in de voorziening achterstallig onderhoud worden gedaan. Vooralsnog is deze voorziening alleen aanwezig voor het complex Wenumse Watermolen, welke inmiddels is verkocht. Bij deze locatie was sprake van een situatie waarbij op specifieke onderdelen de continuïteit van gebruik in gevaar was. Dit betrof met name het molengebouw en het waterrad. In de verkoopportefeuille is er sprake bij enkele panden van een on hold situatie in het verkoopproces door diverse redenen. Dit maakt dat er bij enkele panden inmiddels sprake is van beperkt achterstallig onderhoud en daarom zullen stappen worden ondernomen om juist deze panden veilig, wind- en waterdicht te kunnen houden.

De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf kent een stand van € 6,8 miljoen per 31 december 2025 nadat in 2025 per saldo € 1,0 miljoen is gestort in de voorziening. Deze dient voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn. Bij de vaststelling van de Jaarrekening 2023 is destijds een egalisatiereserve onderhoud gemeentelijk vastgoed ingesteld van € 6 miljoen. In combinatie met de stelpost kapitaallasten vervangingsinvesteringen Vastgoedbedrijf kan daarmee de komende jaren een extra benodigde jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening plaatsvinden.

In 2024 is gebleken dat we als gemeente onvoldoende reserveren voor het toekomstige eigenarenonderhoud van met name de panden waarvoor Accres het eigenarenonderhoud uitvoert. Als gevolg daarvan is in 2025 via de MPB 2026-2029 € 0,2 miljoen extra structureel geld voor onderhoud aangevraagd en toegekend. Ook is voor circa € 0,3 miljoen structureel aan andere vastgoedbudgetten vrijgespeeld om de jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening mee te kunnen verhogen. Aanvullend met een taakstelling van circa € 0,6 miljoen per jaar op de onderhoudskosten verwachten we dat de onderhoudsvoorziening voor een periode van 20 jaar weer afdoende is om alle kosten voor eigenarenonderhoud over deze periode op te kunnen vangen. Dit geldt zowel voor het eigenarenonderhoud dat we tot nu toe zelf deden, als voor het onderhoud dat Accres voor onze panden uitvoert en deels naar de gemeente teruggaat.

Voor de panden die Accres in opdracht van de gemeente beheert, is in 2025 € 4,2 miljoen aan Accres vergoed voor het totale onderhoud, zowel van uit eigenaar als gebruiker.

Financieel gezien loopt het Vastgoedbedrijf door bijna alle programma’s van Brede Welvaart en vele taakvelden heen. Het betreft hier de baten en lasten die betrekking hebben op het vastgoed exclusief de bijbehorende lasten bedrijfsvoering. Vanwege onder andere het feit dat eigen huisvesting en stallingsvoorzieningen niet worden verhuurd, is het begrotingssaldo structureel nadelig.

Binnen de programma’s zelf vindt u het totaalbeeld voor de specifieke taakvelden. Voor het vastgoedbedrijf gerelateerde deel zijn bovenstaande lasten en baten daarin opgenomen.

Wanneer we inzoomen op de jaarrekening Vastgoedbedrijf 2025, zien we het volgende beeld:

Voor beheer en exploitatie van het totale vastgoedbedrijf is dus een voordeel van € 2,7 miljoen aan de orde. Dit is na overheveling van het budgetoverschot tijdelijke huisvesting (€ 4,2 mio) als ROP naar 2026.

Dit is hoofdzakelijk te verklaren is door:

• Renteverlaging 2025 van 1,3% naar 0,7% (0,6% verlaging)         € 1,00 (voordeel)
  Daar tegenover staat een gelijk nadeel op taakveld treasury;

• Verkoopresultaat op vastgoed, overige gronden en snippergroen      € 1,20 (voordeel)
• Hogere opbrengsten uit verhuur en (erf)pachten            € 0,50 (voordeel)
  Een deel hiervan wordt betrokken bij de begroting 2026 en verder.
• Diverse overige afwijkingen in lasten en baten            € nihil

Totaal afwijkingen vanuit beheer en exploitatie Vastgoedbedrijf         € 2,7 (voordeel)

Ontwikkeling geïnvesteerd vermogen van het vastgoed

De exploitatie is erop gericht dat we ons vastgoed en gronden goed beheren, exploiteren en onderhouden. Dat is belangrijk in het kader van veiligheid en ook gezien de totale marktwaarde die in ons vastgoed is geïnvesteerd. Daarbij is van belang inzicht te hebben in het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) van het Vastgoedbedrijf. De boekwaarde is inclusief de strategische voorraad, nu nog alleen gronden voor mogelijke toekomstige grondexploitaties.

De boekwaarde van het Vastgoedbedrijf bedraagt eind 2025 circa € 227 miljoen, waarvan circa € 15 miljoen als strategische voorraad grondbedrijf. In 2025 is de boekwaarde met ruim € 8 miljoen gedaald vanwege reguliere afschrijving en met bijna € 6 miljoen gedaald vanwege afwaarderingen en desinvesteringen (verkopen).

In 2025 zijn voor een totaalbedrag van € 0,5 miljoen diverse (kleinere) aankopen aan de orde geweest, met name in de binnenstad.

Overige investeringen leiden ook tot een verhoging van de boekwaarde; in 2025 is dat aan de orde geweest voor circa € 15 miljoen. Dit betreft met name de projecten verduurzaming vastgoed 2.0, verbouwing Omnizorg, renovatie sporthal Matenpark en nieuwbouw zwembad Noord.

In onderstaande grafiek geven we u een beeld van de ontwikkeling van de totale boekwaarde van het vastgoed van het Vastgoedbedrijf in de afgelopen jaren, zoals die ook in onze jaarrekeningen op de balans verantwoord wordt.