Grondbeleid

Naast de verplichte onderdelen in deze paragraaf grondbeleid, geven wij in deze paragraaf
een verantwoording over de inhoud van de paragraaf grondbeleid bij de MPB 2025-2028. De actuele ontwikkelingen die daar zijn beschreven actualiseren wij hieronder.

In de afgelopen jaren zijn diverse beleidsdocumenten vastgesteld die samen richting geven aan het grondbeleid van gemeente Apeldoorn. Elk document heeft een eigen functie, maar de samenhang ertussen is cruciaal voor een goede bestuurlijke en operationele aansturing. De Nota Grond- en Vastgoedbeleid beschrijft de overkoepelende strategische koers. Vanuit deze nota zijn de onderliggende nota’s zoals de Werkwijzer Strategische Verwervingen, Nota Kostenverhaal en de Nota Vastgoed- en Gronduitgiftebeleid opgesteld om nadere invulling te geven aan de verschillende onderdelen. Het Uitvoeringskader Grondbedrijf verbindt deze beleidsstukken. In het uitvoeringskader is de werkwijze vastgelegd en wordt beschreven hoe we de verschillende beleidsnota’s in samenhang toepassen in de praktijk. De Kadernota Reserves en Voorzieningen borgt de financiële spelregels en risicoafdekking binnen het bredere gemeentelijke kader.

In 2024 en 2025 is een aantal beleidsnota’s geactualiseerd. Doordat er weer vaker actief grondbeleid wordt gevoerd, is het wenselijk dat de nota’s Grond- en Vastgoedbeleid en de nota Grondprijsbeleid, die in 2021 en 2022 zijn vastgesteld, de komende tijd worden geactualiseerd. Dit geldt ook voor de werkwijzer strategische verwervingen uit 2023.

Actualisatie Nota Grond- en Vastgoedbeleid

De Nota Grond- en Vastgoedbeleid is in 2021 vastgesteld door uw Raad. De hoofdlijn van situationeel grondbeleid met de afweging op urgentie, potentie en eigendom is een goed werkend kader gebleken. We constateren echter dat de handvatten voor de maatschappelijke afweging nog een verbeterslag verdienen. In 2026 zal daarom worden gewerkt aan een actualisatie van de Nota Grond- en Vastgoedbeleid,

Actualisatie en aanscherping proces voor verwervingen

Met het situationele grondbeleid wordt in de laatste jaren vaker gekozen voor een actievere rol op de grondmarkt. Voor verschillende projecten, maar ook voor de uitvoering van diverse beleidsdoelen (maatschappelijke doeleinden, binnenstedelijke vergroening, etc.) worden panden en gronden aangekocht. In dat kader heeft de gemeenteraad op 6 april 2023 de “Werkwijzer Strategische Verwervingen” vastgesteld. Deze  werkwijzer beschrijft voor de verschillende soorten strategische verwervingen een aanpak en verantwoording (financieel en aan de raad). De strategische aankopen zijn in deze nota onderverdeeld in drie categorieën:

1. Aankopen vooruitlopend op een ontwikkeling;
2. Aankopen ten behoeve van het stikstofvraagstuk;
3. Aankopen om (maatschappelijke) vraagstukken te voorkomen of op te lossen.

In de praktijk is gebleken dat de Werkwijzer niet alle vormen van gewenste aankopen afdekt, en dat het wenselijk is om voor álle aankopen van vastgoed en grond hetzelfde proces te doorlopen. Als eerste stap is hiervoor in 2025 het aankoopproces aangescherpt en een checklist voor de te doorlopen stappen opgesteld. In 2026 zal worden gewerkt aan een actualisatie van het beleidskader voor aankopen, als onderdeel van de actualisatie van de Nota Grond- en Vastgoedbeleid.

Actualisatie Nota grondprijsbeleid

De Nota grondprijsbeleid is in juni 2022 voor het laatst geactualiseerd. Het is wenselijk om deze vierjaarlijks te actualiseren, waarmee deze voor 2026 op de planning verschijnt. In de nota is vastgelegd op welke manier de gemeente haar grondprijzen bepaalt.

Toevoegen (her-)ontwikkelingsopgaven (projecten) aan het Grondbedrijf

Om de gewenste schaalsprong uit de Omgevingsvisie (2022) te kunnen halen, is het toevoegen van grondexploitatieprojecten voor woningbouw en bedrijven aan het grondbedrijf een onmisbare schakel. Niet alle programmatische doelstellingen worden door de markt opgepakt en gerealiseerd. Dit geldt bijvoorbeeld voor de realisatie van woningbouw voor specifieke doelgroepen, werklocaties en voorzieningen die nodig zijn om de groei van de stad te faciliteren, zoals bijvoorbeeld eerstelijnszorg, De bestaande voorraad van gemeentelijke gronden is in de afgelopen jaren geslonken. Eind 2025 zien wij dat eerste stappen zijn gezet om nieuwe grondexploitaties te openen. Met de toevoeging van de grondexploitaties Ecofactorij II (2023) en Zuidrand eerste fase (Host City, 2025) wordt zowel voor bedrijven als woningbouw gewerkt aan nieuwe grondvoorraden.

Ook in 2026 zullen nieuwe grondexploitaties en kaderwijzigingen aan de raad worden voorgelegd. Op een aantal locaties is in de afgelopen jaren vooruitlopend op de daadwerkelijke verwervingen voorkeursrecht gevestigd. Ook zijn in de laatste jaren diverse verwervingen gedaan. Deze verwervingen zijn toegevoegd aan de strategische grondvoorraad materiële vaste activa (MVA).

Nieuwe grondexploitaties en toevoegingen aan de MVA

In 2025 is de grondexploitatie Zuidrand eerste fase (Host City) geopend. Hiermee worden gronden voor 300 woningen en 200 flexkavels toegevoegd aan de voorraad. Ook wordt gewerkt aan de voorbereiding van een aantal nieuwe grondexploitaties (o.a. Amaliakwartier, Bedrijventerrein Uddel, woonwagenlocaties) en een kaderwijziging (Prinses Beatrixlaan). Deze worden in 2026 en 2027 ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

Ook in 2025 zijn in de binnenstad verwervingen gedaan om de doelstelling van de vergroening van de binnenstad te bereiken. Dit betreft een pand aan de Beekstraat 18 en een aantal percelen voor de nieuwe groene verbindingen. Deze locaties horen niet tot de toekomstige strategische voorraad voor een mogelijke grondexploitatie, maar worden na eventuele sloop en inrichting uit de strategische voorraad gehaald en toegevoegd aan de openbare ruimte.

Voor de aanleg en versterking van de groen-blauwe hoofdstructuur en beekdalen is eveneens een aantal percelen verworven. Deze worden toegevoegd aan de strategische voorraad totdat ze definitief zijn ingericht.

Daarnaast wordt uitvoering gegeven aan eerder gevestigde voorkeursrechten voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.

Gevestigde voorkeursrechten

In 2022 en 2023 is op een aantal locaties in de stad, voor het bedrijventerrein Ecofactorij II en een nieuw bedrijventerrein in Uddel een voorkeursrecht van eerste koop gevestigd. In 2025 zijn voor de realisatie van woonlocaties voorkeursrechten gevestigd in een groot gebied van de Beekbergsebroek en een perceel aan de Malkenschoten.

Op de volgende locaties rust momenteel een voorkeursrecht, waarbij tijdig een noodzakelijke verlenging is of zal worden voorgelegd in 2026 voor de vervaldatum:

Overige ontwikkelingen

Het grondbedrijf staat niet op zichzelf. Hoe het grondbedrijf zich ontwikkelt, hangt ook af van invloeden die op een ander schaalniveau dan de gemeente spelen. De mondiale ontwikkelingen hebben invloed op de financiële uitgangspunten zoals (hypotheek-)rente en inflatie. Een direct gevolg van deze ontwikkelingen zijn stijgende grondkosten. Ook de krappe arbeidsmarkt heeft invloed op de hoge kosten op de grondmarkt. Dit heeft uiteindelijk ook invloed op de gebiedsontwikkeling en grondopbrengsten waar de gemeente rekening mee houdt. We constateren echter ook enige stabilisatie. De rente is de afgelopen periode gedaald en de inflatie lijkt zich enigszins te stabiliseren. We zien dat de grondopbrengsten stijgen.

De stikstofcrisis heeft nog steeds grote invloed op de woningbouwontwikkeling in Nederland en zorgt voor vertraging bij het tot uitvoer brengen van de woningopgave. Zeker projecten die dicht tegen de Veluwe aanliggen worden sterk beïnvloed door de regelgeving. We spelen hierop in door ook voor stikstofrechten actief op de grondmarkt te zijn.

Daarnaast speelt ook de netcongestie een rol in de snelheid waarmee ontwikkelingen tot uitvoer kunnen komen. Voor elk project wordt daarom ook actief gekeken naar mogelijkheden om ondanks deze beperkingen de ontwikkeling toch van de grond te krijgen.

Rijks- en provinciale subsidies voor (her-)ontwikkelingsopgaven

Het Rijk heeft in de afgelopen jaren een aantal subsidieregelingen opengesteld, waarmee gebiedsontwikkelingen kunnen worden versneld en er meer betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. In de afgelopen jaren heeft de gemeente een aantal succesvolle subsidieaanvragen gedaan. Met de subsidiegelden kunnen onrendabele toppen worden afgedekt en maatregelen worden uitgevoerd die de woningbouw ondersteunen en versnellen. De nadruk ligt op de realisatie van de benodigde infrastructurele maatregelen en maatregelen voor vergroening en stikstof.

Vanuit de in 2020 opengestelde regeling Woningbouwimpuls (Wbi) heeft de gemeente in de 2021 (derde tranche) gelden ontvangen voor de projecten Kayersmolen-Noord en Veldhuis. In 2024 is vanuit de zesde tranche Wbi opnieuw een forse subsidie ontvangen, deze keer voor de Kanaalzone Noord. Met deze subsidie worden de investeringen in de openbare ruimte rondom een aantal particuliere ontwikkelingen gedekt.

In 2025 is het gebied Binnenstad-Spoorzone-Kanaalzone (BSK) door het Rijk aangewezen als grootschalige woningbouwlocatie. Hiermee ontstond de mogelijkheid om mobiliteitsgelden en gebiedsbudget aan te vragen. Voor een aantal maatregelen in de BSK (vergroening, reductie van stikstof en maatregelen voor het warmtenet) is in 2025 al een forse rijksbijdrage toegekend. Voor een aantal maatregelen voor infrastructuur is de aanvraag nog niet toegekend, maar worden nog constructieve gesprekken met het rijk gevoerd.

Het rijk heeft de realisatiestimulans ingevoerd om gemeenten te ondersteunen bij de woningbouwopgave. Deze regeling loopt van 2025 tot een 2029. De rijksbijdrage in de vorm van realisatiestimulans wordt bepaald op basis van het aantal woningen waarvan in dat betreffende jaar de bouw is gestart. Woningen waarvoor reeds een WBI-subsidie is ontvangen zijn uitgesloten van deze regeling. In 2025 gaat om 227 woningen wat leidt tot een verwachte bate van € 1,6 miljoen.